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招商地产增发困惑 |
| 2008-12-02 08:21 |
12月1日，增发获100%认购的招商地产(000024.SZ)复牌后一路走高，终盘收报13.93元，涨5.53%。
招商地产增发价为13.2元/股，增发不超过45000股，募资不超过59.4亿元。投向14个项目，其中6个项目需向大股东购买宗地。
招商地产2月20日公告增发方案，8月1日获得证监会通过，11月25日正式停牌招股，时间长达10个月，其间股价由方案公告当天收盘价61.00元跌至11月24日的13.2元(未复权)，跌幅达78.4%。
对于证监会过会近4个月才开始招股，招商地产董秘刘宁表示，选择这个时间，因为“大股东同意认购其中的36.8亿元，显示了大股东的信心”。
但增发申请及预备过程中，股市和房地产市场都发生巨大变化，招商地产原方案中的种种情况也发生了较大改变，融资项目能否如设想中进行呢？
大股东地价不便宜
10个月以来，深圳综指下跌62.65%，房地产市场也经历大幅的价格下调，根据深圳市房产与国土管理局下属研究所1-10月地产市场研究报告指出，10个月以来，深圳房地产均价由16315元降至12706元，降幅为22%，部分2007年上涨迅猛的地区降幅超过50%，如龙岗、宝安及南山区，而且土地市场非常冷清，45%的住宅用地流拍，其间深圳已有长达5个月没有住宅土地成交纪录。
招商地产募资总规模从80亿降至59.4亿元，但是，招商地产计划购买大股东6块地的价格不但未下降，有些地算起来相当贵。
例如，位于蛇口的纯住宅项目领航园项目，此项目需向大股东蛇口工业区购入宗地。项目占地面积11670平方米，总建筑面积(计容积率)31976平方米。预计总投资6.27亿元，其中地价3.61亿元(含税费)。
按此计算，该项目楼面地价达11289.7元/平方米，根据总投资，预计成本价为19608.4元/平方米，如果项目利润率达15%，则价格需达22549.6元/平方米。
另一项目雍景湾占地约5.2万平方米，建筑面积12.9万平方米，容积率约2.48，项目计划建成高档住宅小区(含2500平方米商用)，其地价为12.56亿元，楼面地价达约9736元/平方米。
“招商地产向股东购买的土地并不便宜。”一位基金公司房地产研究员表示。虽然目前蛇口地价没有市场参考价，但深圳整体地价不如往昔非常明确。
资金回笼形势难料
增发完成后，招商地产仍面临两阶段的资金缺口。
第一阶段的缺口来自最初的增发计划，原计划募资80亿元，但实际执行的计划募资不到60亿元，缺口约20亿元。刘宁表示不必为此担心，“缺口资金，我们自筹解决”。
但实际上，招商地产资金并不宽裕。
招股说明书列出流动资金三大风险：首先，2005-2007年，公司合并经营活动现金净流量分别为-137391.44万元、-158281.08万元和-400259.16万元，其中现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。
其次，2007年度，公司取得银行借款净额为551820.15万元，经营活动取得现金559955.29万元，项目开发资金需求对外部借款的依赖程度较大。
随着业务持续发展，作为资本密集型企业，招商地产仍需大量资金支持，如外部借款渠道受限，自有资金和商品房预(销)售回笼资金跟不上项目建设要求，则其房地产项目开发将面临筹资风险。
再次，截至去年底，公司合并资产负债率63.58%，流动比率1.76，速动比率0.37，公司合并长期借款364523.50万元，短期借款和一年内到期的长期借款597153.25万元，存货占流动资产和总资产的比例分别为79.24%和68.38%。公司面临一定偿债风险，若销售市场或金融市场发生重大波动，将直接影响公司按期偿债能力。
此次增发的保荐机构中信证券指出，如因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产周转和短期偿债能力带来较大压力。
第二阶段资金缺口在于：增发公布的14个项目总投资为171.42亿，若59.4亿募资到位，则还有约112亿的缺口，但其增发意向书中仍按最初预计募集80亿资金计算，并按缺口90亿计算。
招商地产认为这90亿(目前是112亿)缺口可通过项目滚动开发完成。资料显示，14个项目中8个在深圳，其余项目也是以一线城市为主。
招商地产希望依靠14个项目中的12个项目实现销售回款166.48亿弥补缺口(其中两个项目为持有性出租物业)。而这一目标是建立在12个可销售项目实现100%的预期销售额的基础上。
但目前一线城市成交萎缩超过60%环境下能否完成滚动，覆盖112亿元的资金需求，成为另一个突出风险。
市场成交量的全面萎缩已明显影响招商地产一年来的销售情况。根据历史记录，其2008年中报显示，房地产开发销售比上年下降31.32%。今年1-9月录得营业总收入191078万元，同比减少13%，净利润38865万元，同比减少19%。 |
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| (来源：21世纪经济报道) |
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